10月15日，城市更新在武汉“出现”了三次。

当天，全市城市更新工作推进会召开。第四批11条支持政策发布，“五改四好”全年收官战打响。

同一天，《人民日报》聚焦武汉，闲置老厂房升级科创集聚区，百年老建筑变身网红打卡地。新华社关注到人文细节，讲述武汉如何将一栋闲置写字楼，变成年轻人落脚城市的第一个家。

数据是实打实的，182个市级重点更新片区，已开工180个、完工24个，前三季度完成投资1128.16亿元，占全年目标的83.69%。

但真正让央媒镜头对准武汉的，不止这组数字。

2025年，中央城市工作会议时隔十年再次召开。会上，“两个转向”的重大判断被反复提及：“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。”

外延式扩张的时代已经过去，城市正在进入内涵式发展的新阶段。国内城市，尤其是头部城市几乎在同一时间撞上了同一道题：地不再变多，房子却在变老，人还要留住。

这才是武汉受关注的原因。武汉所答的，不是“翻新老房子”的小题，而是“一座超大城市如何第二次生长”的大题。

01 城市的第二次生长

世界上很多城市，早就“长不大”了。

纽约、伦敦、东京，城区边界几十年没有明显推移，但城市内部从未停止改造。

不是不发展了，而是换了一种长法——不再向外要土地，而是向内要空间。

城市的第一次生长拼面积：圈地、修路、建新区，像摊大饼一样铺开。第二次生长靠密度和品质：把已建成的空间重新组织，让旧房子长出新功能。

▼纽约高线公园由废弃铁轨改造而来

纽约高线公园，是城市第二生长的一次示范。

1930年为货运而建的高架铁路，穿行于曼哈顿西侧的厂房与仓库间。1980年最后一趟列车驶过后，铁轨荒废、野草丛生，一度被列入拆除名单。转折发生在1999年，住在附近的居民成立了一个叫“高线之友”的组织，主张把它留下来，改造成公共步道。

2009年，高线公园第一段开放。此后数年，其余段陆续建成。今天的纽约人很难想象，这条游客摩肩接踵的空中公园，二十多年前差点被拆掉。

高线公园带动沿线数十亿美元的新增投资，也向世界贡献了一个答案：城市里的旧东西，未必是包袱。

另一座世界城市伦敦，国王十字曾是旧货场和煤气厂，见证着这座城市工业革命时期的荣光。通过城市更新，中央圣马丁艺术学院搬进了百年谷仓楼，谷歌的英国总部也在此落户。

厂房还是那片厂房，进出的人却从搬运工换成了艺术生和工程师。

德国汉堡的港口新城，是欧洲规模最大的城市更新项目。老码头肌理整体保留，地标易北爱乐音乐厅直接“长”在码头仓库上面。

▼建在码头仓库上的音乐厅，让汉堡成为一座音乐之城

把这些城市放在一起看，会发现一件事：它们改造的从来不止建筑，而是建筑里装着的“灵魂”——人、生活和产业。

中国城市化起步较晚，但因发展速度快，更快触到了天花板。这也意味着，留给国内解城市更新这道题的时间，更紧张。

北京首钢园，百年钢厂关停后没被拆掉，高炉、冷却塔和传送带留在原地，通过更新“长”出冬奥会的滑雪大跳台，也成了服贸会的永久会址。

上海杨浦滨江，5.5公里的老工业岸线，“工业锈带”变“生活秀带”。2019年，“人民城市”的重要理念在这里被第一次提出。

广州永庆坊，用“微改造”代替大拆大建，老骑楼修旧如旧。老街坊没走，房子还是老房子，但日子已不是旧日子了。

欧美城市用了几十年才摸索明白的转向，中国要在几年里做完，而且要做得更好。

今年5月，国务院正式印发《城市更新“十五五”规划》，拿出了5年预计总投资15万亿元的史诗级规模。

这显然不是一笔普通的支出，而是中国城市“第二次生长”的集体重仓。

02 为什么需要“更新”？

15万亿砸下去，焕新的当然不止房子，还有中国城市未来几十年的活法。

从近年国家对“城市更新”提法的变化，不难发现其分量越来越重要。

2021年，住建部在《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中提出，城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积原则上不应大于现状总建筑面积的20%。明确“不大规模强制性搬迁”。

那时重点是划红线，表述集中在“不许拆”。

2025年印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》，首次以两办名义发文，明确“留改拆并举、以保留利用提升为主”。

表述从“不许拆”，变成了“以保留利用提升为主”。

同年7月，中央城市工作会议召开，“两个转向”被正式提出，城市更新被明确为推动城市高质量发展的“重要抓手”，是城市高质量发展的新引擎。

从“不许拆”到“新引擎”，城市更新完成了一次使命跃迁。跃迁背后，是经济增长方式与城市发展模式的转变。

过去几十年，拉动城市GDP的是土地、是新城、是外延扩张。当这条通道收窄，从国家到地方都需要一个新载体，既能扩投资、稳增长，又要惠民生，还得装下新产业、新人口。

《人民日报》报道武汉时也表达了同样的意思：“城市更新成为城市发展方式和经济发展方式转型的综合引擎。”

▼黄鹤楼下的“新红墙” 图/长江日报

这台“综合引擎”如何运转？不妨把“更新”二字拆开看。

“更”是方法。不是推倒重来，而是把已建成的空间重新组织一遍。武汉的官方表述是“把多件事集合成一件事来抓”。

过去修路是修路、改管网是改管网、招商是招商，各干各的。现在要在同一空间里，让它们同时落地。

“新”是结果。武汉提出“以城市更新带动科技创新、产业焕新、治理革新、文化出新”。四个“新”既是工作落点，也是新的开始。

关键是中间的那步：以空间重组引发要素重组。

老厂房改成科创园，变的不只是建筑，而是创新要素的集聚方式。研发、中试、办公被塞进同一片街区，上下楼就是上下游。闲置楼宇改成保租房，变的不只是用途，而是城市挽留年轻人的方式。

城市的核心是人。这句话听着寻常，落到存量时代却是一条硬标准：增量时代解决“有没有”，存量时代解决“好不好”。

道理想通了，难点才真正冒出来。城市更新真正的拦路虎，不在工地上，而在钱谁出？地从哪来？人怎么安？章找谁盖？

钱、地、人、手续，四个死结环环相扣，一个都绕不过去。

03 四个“死结”，一城解法

武汉将新时代的城市更新，视为“一次重大改革”。

不是几个项目的改造，而是探索一整套规则。面对四个“死结”，武汉选择在哪卡住，就从哪破题。

先看“人”。

万松园路251号，三栋上世纪的老旧危房。今年8月10日，随着最后一方混凝土浇筑完成，项目主体结构封顶。这是武汉首例按“原址、原貌、原状”实施的多产权住宅原拆原建项目，104户居民将在原址住进新房。

比它更早落地的是湖北大学沙湖学府。今年9月，近400户教职工陆续拿到钥匙。这个项目的特别之处，在于老业主成立危旧房合作改造联合社，改不改、怎么改，都商量着来。规划设计、户型定制、建设监督，联合社全程参与。

▼武汉青山区21街坊 图/长江日报

居民主导，需要制度托底。10月15日的推进会上，武汉发布《关于推进危旧住房自主更新原拆原建试点工作的通知》，明确三类房屋可实施“原拆原建”：主要承重构件损坏、被鉴定为C级或D级的危房；没有独立厨房和卫生间的非成套住房；80%以上面积建成超过25年、确需改善居住条件的房屋。

规则划得很细：经专有部分面积和人数“双80%”以上业主同意，纳入试点；达到“双90%”以上签约，启动规划、建设审批。重建原则上不增加户数、不改变原建筑用途、不突破用地红线，建筑规模增量原则上不超过原登记面积的30%，单套不超过90平方米。

说白了，就是给居民一套自己更新自己家的法规工具。

再看“钱”。

城市更新项目普遍投资大、回报周期长，光靠财政远远不够。武汉累计争取各类政策性资金110.56亿元；金融机构累计授信1792亿元、实际投放388.62亿元。

第四批政策里，投贷联动、债贷联动、信用增进、资产证券化一齐上阵，对符合条件的项目匹配更长贷款期限、给予优惠利率。

最巧的一招出在保租房上。武汉建立收购价格“双向管控”机制：一头参照同地段保障房的重置价格，一头用未来租金收益反推可承受的底价，把一桩民生难题做成自我循环的生意。

接着看“地”。

第四批政策里有一条不起眼、却最见功力的规定：行政事业单位的低效闲置资产，对外出租或委托经营的，租期超过5年的须经审批，最长不得超过20年。

改造一栋旧楼动辄千万，回收周期十年起步，租期只有三五年，谁敢投？二十年写在明处，银行敢贷，企业敢干。一条规定撬动的，是一笔迟迟不敢落地的钱。

配套动作还有：工业用地出让起始价可按不低于基准地价的70%确定，直接降低重点产业项目的拿地成本；过渡期政策原则上5年，期内暂不调整土地用途，让老空间可以大胆试新用途；农村的闲置宅基地、废弃厂房，可以更新成乡村民宿、文创空间、研学基地。

说到底，“地”这一环节解的不是一个指标，而是预期，让人敢在旧空间下注的预期。

▼城市更新后的咸安坊 图/长江日报

最后看“手续”。

城市更新项目往往要穿规划、土地、消防、文保好几道门，一个环节卡住，整个片区就得干等。武汉推出并联审批、“五证同发”，审批流程由串联改成并联。同步出台“三师”联创机制，让设计师、工程师、经济师在方案阶段就坐到一张桌子上。

四个死结看上去各不相同，对应的解法却指向同一个逻辑：把原本没人认领的模糊地带，变成有人负责、有章可循的清晰规则。

武汉做的不是把旧东西翻新一遍，而是把“城市更新”这件事重新定义了一遍。

04 旧空间长出新生活

规则写在文件里，变化已经出现在街头巷尾和普通人的生活中。

首先是一个人。

一位30岁的室内设计师，今年3月搬进汉阳马鹦路地铁站旁的一间公寓。挑高复式，楼下是共享自习室和健身房，智能送餐机器人会点对点把餐食送到房门口。他居家办公，需要安静，养宠物不好合租，这里正好。

他住进的这栋楼，此前是一栋闲置的写字楼。

这不是孤例。截至目前，武汉已累计收购商办类项目21个、总建筑面积约48.44万平方米，改造后可提供保租房10034套，其中14个项目、5300多套已投入运营，整体出租率超过90%。

一头是卖不动的商办库存，一头是每年大量留汉毕业生的租房需求。库存的账、青年的账，原本各算各的，现在合成了一本，一件事解决两个难题。

▼远眺汉口历史风貌区 图/长江日报

其次是一条街。

汉口历史风貌区，329处文物、153处优秀历史建筑、62处特色“里份”，密密地挤在一起。过去走进去，抬头是横七竖八的架空线，脚下是年久失修的管网。

如今，架空线入地了，燃气和给排水管网同步升级，道路全要素提质。这些事和武汉正在推进的“六张网”建设叠在一起施工，挖一次路，办一串事。

“把多件事集合成一件事来抓”，最直观的样子就在眼前。改造后的延庆里，商户入驻率超过85%，其中全国、华中或武汉首店占比超过八成。

最后是一批厂。

烽火通信于2004年建成的11万平方米老厂区，层高和承重的底子极好，正改造成光谷科技成果转化中心，用“前店+后坊”的模式做展示、撮合、交易、转化。原武汉床单总厂的办公楼，如今是汉江湾人工智能产业园，一期“开园即满园”。中船722所的老旧厂区变身广埠屯·锦鲤，辐射周边18所高校，让科研成果“出门即转化”。

武汉已建成10个市级人工智能OPC生态社区，其中7个来自存量园区和闲置土地的改造。

让人留下来，让街活起来，让产业长出来，说的是同一件事：城市更新要回归“人”本身。

一座城市对待旧东西的方式，决定了它未来的样子。

▼龟山电视塔 图/长江日报

今年国庆，封闭多年的长江大桥武昌桥头堡重新开放，沉寂18年的龟山电视塔亮了起来。市民排队登塔，找回了记忆，说“了却了多年心愿”。

那一刻你会发现，城市更新最动人的部分，不是建了什么新的，而是让那些被遗忘的旧东西，重新回到了人的生活里。

当一座城市不再急着向外扩张，而是学会低头打量自己，把那些旧的、被遗忘的东西一寸一寸重新用起来，这座城市才算真正长大了。

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