公寓，即公共寓所，是商业地产投资中的一种居住地产形式。一直以来，公寓都以其“不限购、随便买、单价便宜、性价比高、无需摇号、随时可买”等卖点撩拨着许多买家的心。但是有很多人说二手的公寓不太好出手，买公寓的缺点比较多，那么为什么刚需不能选择二手公寓？

接下来，我们从公寓硬件、性价比、税费、附加价值等几个方面来给大家说明，为什么刚需买房不要选二手公寓~

一、公寓硬件

公寓其实有很多部分住宅小区都“无可比拟”的好处，如占据着交通便利、商业发达的地段优势，价格较之住宅也相对更低，且购买门槛不高（不需要满足社保/个税条件），还不受户口等因素影响。

但因为公寓的“先天因素”，一般公寓的户型和采光都不如住宅，很难做到南北通透，或全明房屋。而且，大部分的公寓都动辄一梯多户，甚至十几户，居住密度很大，导致早晚高峰期出行等电梯时，需要花费更多的时间。

二、性价比

公寓的公摊面积普遍在25%-30%之间，也就是说，我们买一套建筑面积为60平的公寓，其套内面积可能只有42-45平。此外，大部分公寓都建造在商业用地上，水电要按照商业标准收费，比居民用水用电的收费高很多，而且，公寓的物业费相对高昂，总体算下来，生活成本不会很低。

三、税费

相比于普通的二手住宅，二手公寓买卖所要缴纳的税费很高：

1、契税；公寓的契税一般按照当次购房总价，即计税价的3%缴纳。

2、印花税；按购房总价0.1%缴纳，买卖双方各缴纳0.05%。

3、增值税；可提供发票的话，按房屋增值部分的5.3%缴纳，即（计税价-上手发票价）*5.3%；不提供发票的话，按计税价的5.3%缴纳。

4、个人所得税；可提供发票的话，按照两次交易差价的20%缴纳，即（计税价-上手发票价）*20%；不提供发票的话，按计税价的1.5%缴纳。

5、土地增值税；可提供发票的话，按土地增值额的高低，对增值部分征收30%-60%的增值税；不可提供发票（只限个人出售）的话，按计税价的5%缴纳。

6、其他税费；因数额较小，这里不一一赘述。

注：各地规定不同，以上数据及缴纳标准仅供参考，因二手公寓的税费计算比较复杂，且土地增值税还要核税计算，建议交易时选择信得过的机构，合理把控交易风险。

公寓在进行新房交易时，只需缴纳3%的契税和1%的公众维修基金！但从以上税费标准可以看出，二手公寓交易要缴纳的税费不仅多项复杂，而且金额也不会很小，所以刚需买房，不建议接手“二手公寓”。

四、附加价值

普通住宅一般有落户、学位及金融属性等优势的加持，还可以用来做抵押贷款；而公寓绝大多数都不是学区房，既不能落户，小孩也不能享受就近入学，如果家中目前有孩子即将入学，那购买公寓作为现阶段唯一购房，很显然不是很明智的决定。后期如果要转手交易，还要缴纳相对高昂的税费。

以上文章即是小编给大家介绍的关于“为什么刚需不建议买二手公寓”的内容了，希望能够帮到大家。由此我们可以看出二手公寓既有一定的优点，同时也有一定的缺点，所以建议大家在买二手公寓之前，应该考虑全面一些再做决定。