房子还能投资吗，现在投资房子合适吗,现在还能买房投资吗

房子还能投资吗，现在投资房子合适吗,现在还能买房投资吗？

    从中国第一次住房改革开始，“房子能不能投资”就已经成为民间最有争议的话题。

    您会发现该主题每隔一段时间就很热门，而且关注度不减。之所以具有如此新鲜的活力，是因为刚需与投资者之间总是存在冲突，并且他们对于房子是用于居住还是投机有着不同的看法。第二，如果我们将来不能投资住房，中国还能与通货膨胀作斗争吗？这是由于人们担心缺乏保护财富的投资渠道所致。这不，最近互联网上出现了另一波浪潮，说2019年之后，房屋的投资价值基本上为零。我以前曾用历史，经济和人口等方面讨论过这个话题，但我认为有必要根据去年市场的情况为依据，帮大家还原其背后的真相。

    一、辩证

    首先，我们运用辩证法思维来剖析未来房屋投资价值为0的结论的主要依据。宏观看货币，最近中央银行收紧货币政策，意味着流入房地产的资金流量减少，房价无法再次上涨；中观看政策。 4月，增加了更多土地监管政策。政策没有放松，房价也无法上涨。微观看杠杠，目前居民的杠杆比率很高，购房者的债务过多，因此购房的意愿降低，房屋没有投资性。是这样吗？这三个依据能站得住吗？让我们一一来看。

    1.中央银行近期收紧货币政策

    毫无疑问，4月份的货币确实吃紧，这个得到了数据的支撑。但这是否证明接下来货币政策仍然紧缩？未必。

    4月货币紧缩的原因是2019年第一季度的货币供应超出预期。根据数据，第一季度的通货膨胀率为2.1％，名义GDP增长率为8.5％。但是，3月份M2（货币）的增长率达到8.6％。 M2高于GDP的名义增长率，这属于货币宽松政策，对当前的经济发展不利。因此，我们需要在4月份进行调整，以使M2降至名义GDP以下。

    今年，在会议上，中央银行一直强调，我们应该坚持稳健的货币政策。稳健就是M2的增长等于名义GDP的增长，这不仅可以确保货币对民营经济的刺激，而且可以有效地防止过多的货币供应对其他市场的不利影响。

    而且未来的货币政策正在逐渐削弱对于房地产市场的作用。与以前不同的是，一旦货币供应充足，它就基本上流向房地产，而现在则是严格控制资金流向开发商，禁止企业购买房屋，并提高对个人购买房屋的审核力度。采取各种措施来抑制货币对房地产的直接影响。因此，用货币的暂时趋势来判断房地产的兴衰是很薄弱的。

    2.房地产继续受到严格控制

    文章说，近年来，各地出台了严格控制房地产的政策，如果不放松政策，就不会有房价上涨的由头。

    例如，网红城市苏州已升级了其限售令

    深圳，合肥，青岛等城市收紧或提高房贷利率

    西安，郑州等城市限制公积金买房

    住建部点名预警十个城市，并强调不会放松监管政策

    如果以这个为例，可以说，目前，全国都在严格控制房地产，有些片面了。因为最近我们还看到了：

    珠海放宽购买限制

    杭州大专即可落户购房

    东莞调整交易个税

    佛山，阜阳等城市取消限价

    许多城市如火如荼地加入抢人大战

    前者是冰，后者是火。当前的市场只能描述为冰两重天火，而这些城市之间没有关联性。不能说加强监管是大势所趋，也不可以说放松是大势所趋。只能证明当前的房地产市场是分化型市场，并且正在实施“因城施策”战略。而且，我们需要知道，监管政策的根本目的是“遏制房价的过度上涨”，而不是打压房价。

    3.居民杠杆率

    提到居民的杠杆比率，让我想起了中国楼市的“螺旋上升理论”，在这个理论中，

    金融加杠杆-地方借贷-基础建设-房地产开发-房地产加杠杆-向居民转移-居民收入提高-居民自身杠杆降低-房地产泡沫消失。

    因此，过去十年中国房地产市场的增长与居民收入的增长同步。在金融政策下，这是一个吹大泡泡，然后填充泡泡的过程。在这一过程中，居民的杠杆率在促进经济发展和社会进步中发挥了作用。

    目前，中国的居民杠杆率为54.28％，相比美国的79％和英国的88％，我们处于较低水平，与发展中国家相比，我们处于前列。但是按照我们的分类，就居民储蓄率较高的绝对值而言，目前我们的偿债能力还比较高，这个杠杆率还有一定的空间。

    至于未来是否可以降低居民的杠杆率，则取决于中国的下一次经济增长能否增加居民的收入。在这个层面上，我仍然坚信。

    毕竟，短短几十年内，我们的经济就可以成为世界第二大经济体，这绝非偶然。我们有庞大的内需市场，庞大的人口基础和高速的城市化进程。所有这些因素都可以促进未来十年的经济增长。

    只能说，最近的居民杠杆率对房价不利，但是多少年呢？房地产投资不是短进短出的业务。

    二、两个问题

    实际上，无论是宏观还是微观，要看清中国房地产的短期趋势，首先，我们要弄清楚几个问题。

    1.首先，可以大幅度降低房价吗？

    我不知道您是否发现近年来，几乎没有维权事件，例如捣毁售楼处或在售楼处拉横幅。为什么？原因是小阳春市场的交易量增加了，大部分城市的房价已停止下跌并反弹了。

    长期以来，房价上涨，每个人都会骂街，但是如果房价下跌，每个人都会动手。一旦售楼部降低价格，就把售楼部砸了。如果房价将在全国范围内下跌，应该砸谁呢？

    因此，我们可以肯定的是，房价不会降低太多，因为目前中国的房地产价值占家庭总财富的62％，而主要城市对土地财政的依赖程度仍然高于30％。为了稳定和经济增长，只能稳定房价。

    纵观房地产发展的历史，过去的房价走势通常表现为“逐步上涨”。当下这个阶段仅仅是一个新阶段的开始。至于下一步台阶何时跳，幅度有多大，这取决于国民负债率的去化情况。

    2.房地产市场可以停止吗？

    答案很简单。此阶段不允许这样做。因为房屋，房地产，家用电器和家具的消费是中国消费市场的一大类别，也是经济增长的重要组成部分。

    据统计，中国有5亿人没有使用过马桶，那么怎么让他们去消费马桶呢？他们只能去城市买房。现在是加快城市化建设的阶段。许多城市建设新区做基建配套需要财政资源来支持。这些财力从何而来？

    结合以上两个原因，理想情况下，房价需要保持在合理的缓慢增长范围内。当然，这种程度很难把握，因为存在下跌的风险，横盘了刚需不买单，价格涨的多了还容易招来投机者，催生资产泡沫。因此，房地产调控的压力巨大。

    因此，我们可以看到，中央已经完全放弃了以前的一刀切的做法，并从微观角度开始为城市设置增长红线，让地方独立地调控市场：跌了给空间让放松，涨得多了问责机制启动，房价需要稳定。

    只要城市化仍在进行，只要人口仍在聚集，房价就会上涨，房屋的投资属性将始终存在。

    三、变化

    我用辩论的方法告诉你，未来的房地产投资仍然是一个很好的投资产品，但我不能证明之前的房地产规律仍然适用于未来。

    我曾经说过，2018年是中国房地产业的历史转折点，是上半年和下半年的分界点。那么，2019年房地产市场发生了哪些变化，这些变化对你我有什么影响?这是我们必须理解的。

    我认为可以分为两部分。

    1. 房地产的钱不是那么容易赚到的

    这可以从最近房地产开发商的行为中看出。2018年以来，我们发现了一件非常重要的事情，那就是房地产对土地开发、建设和销售的热情不如以往。例如，碧桂园开始布局研发机器人、万达开始涉足文化、旅游和足球，恒大也开始投资未来的能源电动汽车

    房地产企业名称的变化、经营方式的多样化以及企业的经营行为，都证明了房地产行业已经失去了它的黄金光芒，进入了白银时代。同样，想获得20年前房地产投资回报是很难的了。未来，房价可能会跳至更低、更慢的水平。

    2. 房价开始加速分化

    不久前，国家发展和改革委员会宣布，“大中城市要放开户籍制度”。此外，今年的第二波抢人战争，甚至是人口流入巨大的深圳，也开始抢人

......

    各种现象证明，在未来，人口将加速流动。直接的结果是，房价将在同一时间加速分化。人口流入大的城市和人口流出大的城市有两个极端。那些有价格但没有市场的城市会更快地暴露出来。如果供给远远大于需求，房屋大于人口，那么房价就会产生踩踏效应。

    因此，在未来的房地产投资中，并不是所有的城市都能有回报，我们必须选择一个好的城市，否则不仅回报率为0，很有可能陷入亏损。

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