武汉疫情房价会跌吗，疫情过后武汉房价会跌吗?

武汉疫情房价会跌吗，疫情过后武汉房价会跌吗?

    恐怕谁都没料到，2020年会以这样的方式打开。新型冠状病毒感染的肺炎，这只让人始料未及的“黑天鹅”飞出，扰乱了所有人的安排。与遭受重创的餐饮、旅游、零售、影院等行业不同，2020年春节期间暴发的这场肺炎疫情似乎完美避让了房地产市场的“交易日”。不过，凉凉的返乡置业、大门紧闭的售楼处和开工时间待定的新项目，依然让房地产从业者难言乐观。这场疫情对楼市影响几何？调控政策是否会转向？接下来房价会怎么走？

    交易停滞

    为最大限度减少公众聚集，包括北京、福州、赣州、宜昌、广州、湛江、南昌、成都等多地陆续叫停了售楼处的销售活动。不少房企也主动关闭了售楼处，转战线上。但线下看房、签约这个环节很难被替代，楼盘交易基本陷入停滞。与此同时，建筑、交房、公积金办理等上下游环节也纷纷被延后。据有关部门统计数据显示，从2020年1月下旬开始，大部分开发商的成交量相比往年春节期间的成交量下跌了95%。

    广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者分析称，此次疫情对第三产业的影响很大，第三产业对GDP贡献率接近60%，其中，房地产是第三产业的重要组成部分。疫情对房地产开发、销售、物业等都会产生很大影响。影响最大的是房地产开发。李宇嘉表示，整体来看，春节期间，房地产开发按下了暂停键，所有项目停工。如珠三角区域要求，在没有接到复工的许可前，不可复工。加之，建筑工人基本以外来打工人群为主，他们很多来湖南、湖北、河南、重庆、江西、安徽等省份，刚好是疫情较重的地区。工人即便返程，还要经历体温监测、自我隔离14天等，这是一个很长的周期。所以，尽管一些城市规定2月9号以后复工，但真正影响消除可能要到二月底。

    李宇嘉表示，疫情对房地产销售影响也很大。每一周每一个月，开发商都有新楼盘入市计划，因为多数开发商是快周转的，一旦速度慢下来会对资金链形成很大压力。值得注意的是，2020年，多数房企都处于债务到期高峰，许多开发商原本就计划大量增加推盘，以实现销售回款。特别是在春节后的3月-4月份是楼市传统旺季，也是房地产营销的重要时间节点。

    2019年底，楼市调控政策趋稳，货币政策有所松动，开发商可谓卯足了力量，希望在春节后冲击“小阳春”。但受疫情影响，今年的楼市“小阳春”恐怕会“泡汤”。不过，多位业内专家认为，这种冲击主要是短期的。

    一位券商地产分析师指出，疫情发生在1-2月份对楼市来说是“不幸中的幸事”，从过去10年来看，开年前两个月的销售额约占全年销售比重不到10%。而且地产需求与旅游、观影等不同，它不会消失，只会延后。因此，疫情对楼市的影响是短期的。中国指数研究院研发中心研究副总监曹晶晶也表示，从全国楼市来看，短期市场调整不可避免，无论主动或被动购房需求都会受到一定影响，楼市“小阳春”也会受到冲击。

    但她认为，这些影响主要集中在今年一季度。从二季度开始，随着疫情逐步受到控制，房地产市场会逐步回温，需求等总体或呈现向后顺延的状况。在2003年“非典”疫情暴发时期，曹晶晶指出，楼市无论是调整深度还是调整时间都不长，主要还是集中在疫情暴发的三月和四月，整体影响有限。不过，彼时中国经济处于快速增长阶段，房地产政策较为宽松，且行业体量较小，而现阶段市场环境与2003年时已有很大变化。

   当前，一方面，宏观经济承压，房地产市场也进入新阶段，政策面较为严格，另一方面，2019年，百亿的房企超过了152家，千亿的房企达到了36家，且很多的企业采取高周转策略，企业现金流吃紧将对行业运行产生一定风险。综合考虑各种因素，曹晶晶指出，此次的疫情对楼市的影响会大一些。交易停滞给各地房价带来下行压力。尤其是三四线城市，在错过了返乡置业的高峰之后，三四线城市房价下跌压力比较大。

    调控会放松吗？

    中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞对记者表示，首先“房住不炒”的定位和“稳房价、稳预期、稳预期“的调控目标不会变。为了确保以上定位的落实和以上目标的实现，基于疫情这个突发事件对房地产市场的外部冲击所带来的波动，调控政策应该会在因城施策的原则下适度调整。这样的调整可能意味着在抑制炒的同时，政策也会更多支持刚性需求、改善性需求和重置需求。

    中国指数研究院常务副院长黄瑜指出，因城施策是近几年来各地房地产调控的主要方式。今年，在疫情没有得到控制之前，预计政策层面上不会发生太大变化；在疫情之后，一些地方可能会在因城施策的大背景下，根据当地的楼市状况，给予不同程度的灵活政策。

    黄瑜表示，从近期央行等部门发布政策来看，整体金融政策相对宽松。从财政政策来看，包括对疫区相应的支持、给予民营企业的税收支持的政策等，也释放了相对宽松的信号。对房企来说，发债方面也有一定机会，“借新还旧”依然还是允许的。

    江苏东方地产研究院院长郭井立也认为，疫情期间，商品房销售基本停滞，给开发商的资金回笼造成很大影响。随着疫情缓解，房地产市场的调控政策，可能会有所松动，以助力房地产市场加速恢复元气，继续促进市场健康稳定发展。官方提出的包括落实“一城一策”，去年底又提出300万以下人口的城市户口全面放开等，这些政策是不会改变的。

    多位券商分析师也认为，目前楼市主基调是“平稳”，过去两年“平稳”的任务都得到较好实现。今年如果部分地方楼市快速下滑，一些托底性的政策可能出台，同时，今年可能也会有降息降准等进一步的举措出台。

    房价会大跌还是会报复性反弹？

    降价是肯定的。交易停滞，必然让房企感受到更大的资金压力，特别是转战线上之后，为顺利签约，降价促销是不少企业的选择。中国指数研究院研发中心总经理白彦军指出，在一季度以及二季度，各大房地产开发商降价的促销的预期比较明显。其中，一二线城市需求恢复较快，房价下降幅度比较可控，但三四线可能出现明显的价格战。

    从中长期来看，白彦军认为，还需注意疫情蔓延可能导致消费者对未来支出、特别是购房支出越来越谨慎，从而影响全年楼市销售。毕竟，在危机出现之时，买房子肯定不如买口罩、买药、买粮食来得安心。”

    倪鹏飞则认为，疫情冲击及市场反应和政策对冲，不仅可能会导致房地产市场月度和季度波动幅度增大，而且可能会带来房地产市场年度降温幅度增加，但总体趋稳不会改变。

    基于疫情冲击，他表示，将更新对房价和交易量等指标的预测：2020年全年房价增幅可能在-3%—5%，销售量将在-5%—1%之间，投资增幅将在8%-15%。与此同时，房地产市场空间分化可以进一步加大。但是倪鹏飞强调，疫情不会改变房地产市场发展阶段和基本面。总体上，房地产刚性需求、改善性需求、重置需求依然还在，一二线城市、城市群等增长的潜力依然较大。疫情可能会改变的是：加快发展阶段和基本面改变的进程，人们的房地产置业及投资会更加理性，房地产供过于求的城市将更多地显现出来，这在一定程度是好事情。

    短期下跌之后，积压需求会集中入市，这会导致房价的报复性上涨吗？

    倪鹏飞指出，疫情过后销售量会有一个较大的恢复和增长，但是房价报复式反弹的可能性较小。这主要是房地产的长效管理机制基本建立，这不仅抑制炒房而且能够对房地产市场变化能够做出自动的应对，在双向调控的政策操作下，重点城市和一般城市的房地产市场月度和季度波动超过合理区间，都可能会受到国家主管部门和省市主管部门的约谈和问责。

    需警惕流动性风险

    持续数月的交易“真空”势必会对房企、个人的资金链形成压力，这是房地产行业在疫情当中暴露出的最大风险。倪鹏飞认为，目前特别需要关注的风险是：个别高周转、高杠杆的企业因销售及回款速度下降和还债高峰到来，从而导致资金链断裂风险，这是目前需要特别注意的风险，以及个别高杠杆家庭因为工作和生意变动而产生的断供风险，个别城市可能的房价过快下跌。以及由此带来的金融风险、经济和社会风险。

    中原地产首席分析师张大伟指出，对于大部分房地产企业来说，1月-2月惯例是现金流紧张的时期，所以大部分企业都会在前一年四季度大量融资。目前来看，如果疫情能够在2月份缓解，企业的压力相对可控，但若疫情持续蔓延，房地产企业的到期债务将井喷，在销售现金流锐减的情况下，房企资金链压力剧增。中信建投房地产分析师江宇辉则认为，未来融资继续收紧的可能性不大，在防范风险的要求下，化解行业杠杆压力，保障行业资金面平稳的调控思路将会日趋清晰，行业融资政策有望迎来边际改善，且在疫情冲击下逆周期调节可能会加大力度。

    1月份房企公司债、中票、短融较2019年12月份环比提升192%、4%和78%，海外发债规模环比增长404%，房企融资已有边际改善的现象，未来行业融资的调控政策会越发精细化，整体行业融资环境将更趋于平稳。(庞无忌)

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